Diện tích thông thủy là gì? Hướng dẫn tính chính xác cho căn hộ

Diện tích thông thủy là thuật ngữ được sử dụng nhiều trong bản vẽ thiết kế nhà, cửa, quyết định trực tiếp đến giá trị pháp lý và chi phí xây dựng, vận hành. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ cung cấp đầy đủ khái niệm và hướng dẫn cách tính chính xác diện tích thông thủy cho căn hộ!

1. Diện tích thông thủy là gì?

Diện tích thông thủy (hay “diện tích sử dụng căn hộ“, “diện tích lọt lòng“, tương đương “carpet area”), là phần không gian thực tế được sử dụng bên trong căn hộ.

Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, diện tích căn hộ sẽ được tính theo diện tích thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các căn phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công và logia (nếu có), không tính phần tường bao của ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong.

Trong các Hợp đồng mua bán (HĐMB) và sổ hồng, diện tích căn hộ quy định bắt buộc là phần diện tích thông thủy nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, đảm bảo bạn chỉ trả tiền cho không gian thực tế có thể sử dụng được, thúc đẩy tính minh bạch trong giao dịch bất động sản.

Diện tích thông thủy là phần diện tích có thể sử dụng được trong căn hộ (Nguồn ảnh: Internet)

2. Diện tích thông thủy bao gồm những gì và không bao gồm những gì?

2.1. Phần diện tích ĐƯỢC TÍNH vào diện tích thông thủy

Bao gồm:

• Diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ: Những bức tường phân chia căn hộ thành các phòng như phòng ngủ, phòng khách,..
• Diện tích ban công, logia (nếu có): Ban công (phần hành lang nhô ra bên ngoài căn phòng, mặt bằng) và logia (phần được xây âm vào bên trong căn hộ).
• Phần diện tích không có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong: Là các khu vực mà gia chủ có thể sử dụng để bố trí đồ nội thất hoặc sử dụng cho các mục đích khác mà không bị vướng bởi cấu trúc kỹ thuật.

Diện tích ngăn phòng, diện tích không có cột đều được tính là diện tích thông thủy (Nguồn ảnh: Internet)

2.2. Phần diện tích KHÔNG ĐƯỢC TÍNH vào diện tích thông thủy:

Bao gồm:

• Tường bao che ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ: Đây là phần tường bao quanh ngôi nhà, dùng để phân chia với các căn hộ khác và đóng vai trò bảo vệ, cách âm, cách nhiệt cho căn hộ. Tuy nhiên, theo quy định, phần tường này được gọi là diện tích phủ bì.
• Diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật chịu lực: Đây là phần diện tích bị chiếm dụng bởi các cấu kiện chịu lực, ví dụ như cột, hộp kỹ thuật; không được tính vào diện tích thông thủy vì chúng làm giảm không gian sử dụng thực tế.

Phần màu cam là phần diện tích thông thủy của căn hộ (Nguồn ảnh: Internet)

3. Phân biệt Diện tích thông thủy và Diện tích tim tường

Bên cạnh diện tích thông thủy, diện tích tim tường cũng là một thuật ngữ chuyên được sử dụng trong bản vẽ kỹ thuật. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết sự khác nhau giữa hai loại diện tích này:

Sự khác biệt giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường (Nguồn ảnh: Internet)

4. Quy định về diện tích thông thuỷ theo pháp luật

Khoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“Diện tích sử dụng căn hộ hay phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu được tính theo kích thước thông thủy, gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích logia, ban công (nếu có), không tính diện tích tường phân chia các căn hộ, tường bao ngôi nhà, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ, diện tích sàn có cột. Diện tích ban công được tính gồm toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung, diện tích được tính từ mép trong của tường chung.”

Theo Khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023: Diện tích thông thủy được sử dụng làm căn cứ khi tính giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư. Ngoài ra, trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc hợp đồng mua bán, hai bên sẽ thống nhất ghi rõ diện tích thông thủy thực tế khi bàn giao và phần chênh lệch giữa diện tích ghi trong hợp đồng mua bán và diện tích thực tế (nếu có).

Pháp luật quy định rõ về tầm quan trọng của diện tích thông thủy (Nguồn ảnh: Internet)

5. Tầm quan trọng của diện tích thông thủy trong pháp lý và giao dịch

Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để xác định phần diện tích thực mà bạn sở hữu và sử dụng, tránh các tranh chấp về sau, đặc biệt với các trường hợp có sự chênh lệch giữa diện tích trên giấy tờ và diện tích thực tế bàn giao.

• Trên Hợp đồng mua bán: Theo quy định hiện hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải ghi rõ cả hai loại diện tích (thông thủy và tim tường), nhưng giá bán được tính theo diện tích thông thủy; đảm bảo người mua chỉ trả tiền cho phần diện tích thực sự mà họ sử dụng.
• Trên Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Theo luật, diện tích được công nhận quyền sở hữu và thể hiện trên Sổ hồng là diện tích thông thủy, là cơ sở pháp lý chứng minh quyền sở hữu của bạn đối với căn hộ.

Diện tích thông thủy ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người mua căn hộ (Nguồn ảnh: Internet)

5. Cách đo và tính diện tích thông thủy chuẩn

Trước khi áp dụng công thức tính diện tích thông thủy, bạn cần nắm rõ cách đo kích thước chuẩn xác như sau:

• Diện tích sử dụng bên trong của căn hộ: Đo từ mặt trong tường bên này đến mặt trong tường đối diện.
• Diện tích tường ngăn vách ngăn: Đo chiều dài và chiều cao của bức tường đó
• Diện tích ban công, logia: Ban công là phần hành lang nhô ra bên ngoài, logia (nếu có) là hành lang hướng ra ngoài nhưng được xây âm vào trong mặt bằng nhà gắn liền với căn hộ.
• Loại trừ: Không tính phần tường bao quanh căn hộ, tường phân cách các căn hộ, phần diện tích sàn có cột hoặc hộp kỹ thuật đặt bên trong.

Dưới đây là công thức tính diện tích thông thủy một cách chính xác và khoa học:

Ví dụ: Một căn hộ có diện tích chiều dài tính từ mép tường bên này sang mép tường đối diện là 10m, chiều rộng tính từ mép tường bên này sang mép tường đối diện là 8m. Phần ban công rộng 2m và dài 4m. Có 01 cột chịu lực chiếm diện tích sàn là 0.09m² và 01 hộp kỹ thuật chiếm diện tích sàn 1.5m².

Diện tích thông thủy của căn hộ: S = (8×10) + (2×4) – (0.09 + 1.5) = 86.41m²

Xác định chính xác diện tích thông thủy là điều quan trọng khi mua bán căn hộ (Nguồn ảnh: Internet)

6. Những lưu ý khi tính và sử dụng diện tích thông thủy trong thực tế

1 – Các yếu tố ảnh hưởng đến diện tích thông thủy

• Cột, vách ngăn, hay các tường chung: Đây là những yếu tố có thể làm giảm đáng kể diện tích thông thủy, số lượng cột càng nhiều, diện tích tường chung càng lớn thì diện tích thông thủy sẽ càng nhỏ.
• Sự khác biệt giữa các loại không gian trong căn hộ: Các khu vực như hành lang, thang máy, cầu thang bộ tuy không được tính vào diện tích thông thủy của căn hộ nhưng cũng có thể ảnh hưởng đến cảm giác của bạn. Vì đây là phần diện tích chung và bạn có thể sử dụng được, nên đôi khi khiến bạn cảm thấy không gian sống của mình rộng lớn hơn so với diện tích thông thủy ghi trong HĐMB.

2 – Diện tích thông thủy và vấn đề phong thủy: Diện tích thông thủy giúp xác định không gian thông thoáng, giúp gia chủ bố trí nội thất hợp lý, đảm bảo ánh sáng và gió tự nhiên lưu thông tốt trong nhà, tạo vượng khí tốt cho gia chủ.

Cửa nhôm kính TOSTEM là giải pháp tối ưu cho không gian thông thủy rộng rãi (Nguồn ảnh: Internet)

7. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Câu 1: Diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường cái nào lớn hơn?

Diện tích tim tường có kích thước lớn hơn diện tích thông thủy, vì diện tích tim tường được tính từ tâm của các bức tường và bao gồm cả các phần diện tích sàn chứa cột, hộp kỹ thuật. Trong khi đó, diện tích thông thủy chỉ tính không gian sử dụng thực tế, đo từ mặt trong của tường và không bao gồm diện tích sàn chứa cột, hộp kỹ thuật.

Câu 2: Ban công và logia có được tính vào diện tích thông thủy không?

Có, diện tích ban công và logia (nếu có) vẫn được tính vào diện tích thông thủy theo quy định. Bởi vì cả hai đều gắn liền với căn hộ và người sở hữu căn hộ có quyền sử dụng phần diện tích này.

Câu 3: Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn hợp đồng thì phải làm sao?

Khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích thông thủy ghi trên hợp đồng, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường, giảm giá mua/bán theo tỷ lệ chênh lệch.

Bài viết trên đã giải đáp chi tiết diện tích thông thủy là gì và cách tính chính xác diện tích thông thủy. Xác định diện tích thông thủy là yếu tố quan trọng để đảm bảo quyền lợi pháp lý khi mua bán căn hộ. Để nhận tư vấn chi tiết về thiết kế, gợi ý kích thước cửa giúp tối ưu không gian thông thủy, hãy điền form tư vấn hoặc liên hệ TOSTEM qua hotline 0915 459 933 nhé!